Author Archives: Thachakorn Thongyoasaporm

บทนำ ในทางกฎหมายไทย โดยเฉพาะเมื่อพูดถึง “สิ่งปลูกสร้าง” ที่ปลูกอยู่บน “ที่ดิน” นั้น มักเกิดคำถามสำคัญว่า สามารถ “โอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคาร” โดยไม่รวมที่ดินได้หรือไม่ เช่น กรณีที่มีการขายหรือให้เฉพาะตัวตึก อาคารโรงงาน หรือบ้าน โดยเจ้าของที่ดินไม่ประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปด้วยบทความนี้จะมาไขข้อสงสัยในประเด็นดังกล่าว พร้อมอธิบายขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน 1. หลักกฎหมายเบื้องต้นเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ย่อมเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย เว้นแต่จะมีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น” คำอธิบาย: โดยหลักทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดินนั้นด้วย เว้นแต่จะมีข้อตกลงแยกสิทธิ หรือสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นของบุคคลอื่นที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น ผู้เช่าหรือผู้รับสิทธิอื่น 2. โอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคารโดยไม่รวมที่ดิน ทำได้หรือไม่? คำตอบคือ “สามารถทำได้” แต่ต้องมีเงื่อนไขหรือองค์ประกอบตามกฎหมายดังนี้: กรณีที่ทำได้ ตัวอย่าง:เจ้าของที่ดินตกลงให้บุคคลหนึ่งปลูกอาคารบนที่ดินโดยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปด้วย แต่อนุญาตให้ผู้นั้นเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเอง ต่อมา เจ้าของสิ่งปลูกสร้างประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคารให้บุคคลอื่น ก็สามารถดำเนินการได้ โดยต้องมีการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน 3. ต้องจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างหรือไม่? คำตอบคือ “ต้องจดทะเบียน” แม้จะไม่โอนที่ดิน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างถือว่าเป็น “อสังหาริมทรัพย์” ตามกฎหมาย ซึ่งต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตราContinue reading “โอนกรรมสิทธิ์เฉพาะอาคาร โดยไม่รวมที่ดิน: ทำได้หรือไม่ และต้องจดทะเบียนอย่างไร?”

แบบนี้จะเป็นครอบครองปรปักษ์หรือจะเป็นบุกรุก เมื่อครอบครองปรปักษ์ vs. บุกรุก ความเหมือนที่แตกต่าง !? ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของคนอื่นไว้โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์” ประมวลกฎหมายอาญา 392 ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเขาโดยปกติสุข ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ 26) พ.ศ. 2560] ทนายความธัชกรทองยศภูมิ สำนักกฎหมายธัชกรแอนด์พาร์ทเนอร์ส Thachakornlaw ปรึกษาทนายความ

ปัญหาธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยและอาคารพาณิชย์/ตึกแถว 📝 ตอน : ผิดสัญญาเช่า vs บุกรุก คำถาม 📍จำเลยเข้าไปอยู่อาศัยในตึกแถวของผู้เสียหาย📍จำเลยเป็น “บริวาร” ผู้เช่า📍จำเลยเข้าไปอยู่ก่อนที่สัญญาเช่าจะครบกำหนด📍โดยผู้เช่ายินยอม📍ขณะนั้นผู้เช่ายังมีสิทธิครอบครองตึกแถวอยู่📍จะเป็นบุกรุกไหม ???!!! คำตอบ 📍แม้สัญญาเช่าดังกล่าวจะครบกำหนดแล้ว📍การที่จำเลยยังคงอยู่ต่อเนื่องตลอดมา📍และผู้เสียหายได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้ว📍จำเลยก็ยังไม่ยอมออกไปนั้น📍เป็นละเมิดทางแพ่งเท่านั้น📍ไม่เป็นความผิดอาญา📍ไม่เป็นความผิดบุกรุก📍 ตามสิทธิผู้เสียหายจำต้องฟ้อง ละเมิด ขับไล่ / หรือขอให้ศาลมีคำสั่งให้จำเลยกระทำการออกจากตึกแถวเสียพร้อมเรียกค่าเสียหายต่อไป ข้อมูลอ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2097/2537

สัญญาเช่าที่ดินทั่วไปและสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม จะต้องจดทะเบียนการเช่าหรือไม่  สัญญาเช่าที่ดิน  ที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139  ส่วนการเช่าที่ดินนั้นกฎหมายระบุให้การเช่าที่ดิน (เช่าอสังหาริมทรัพย์) จะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และเนื่องจากสัญญาเช่าที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนจึงต้องลงลายมือชื่อทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่า ด้วยเหตุแต่ละฝ่ายต่างมีสิทธิและหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติต่างตอบแทนกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537  ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538  เว้นแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา เช่น ยกกรรมสิทธิ์ในตึกที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าทันทีหรือภายหน้าเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า (เทียบคำพิพากษาฎีกา 561/2488) เป็นต้น และสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง ตามนัยคำพิพากษาฎีกา 2526/2531 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าว ก็ต้องตกทอดไปยังทายาท ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่าที่ดินคู่สัญญาพึงออกใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 539 และคู่สัญญาสามารถตกลงให้แตกต่างไปจากบทบัญญัตินี้ได้ เช่น จะตกลงให้ฝ่ายผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารับผิดค่าฤชาธรรมเนียมแต่ฝ่ายเดียวก็ได้  อย่างไรก็ดี ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานาน กว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 Continue reading “สัญญาเช่าที่ดินทั่วไปและสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมจะต้องจดทะเบียนการเช่าหรือไม่”