ตรวจสอบสถานะอสังหาฯ ให้มั่นใจก่อนโอน: 8 ประเด็นกฎหมายที่ห้ามพลาด

ตรวจสอบสถานะอสังหาฯ ให้มั่นใจก่อนโอน: 8 ประเด็นกฎหมายที่ห้ามพลาด 🏡⚖️

การซื้อ–ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ “ชอบทำเล–ชอบราคา” แล้วจบ ดีลที่ดีต้องผ่านการ Due Diligence (การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย) อย่างรอบด้าน เพื่อกันความเสี่ยงที่อาจทำให้เสียเงิน เสียเวลา และเสียสิทธิในอนาคต บทความนี้สรุป 8 ประเด็นกฎหมายสำคัญ ที่ผู้ซื้อ นักลงทุน เจ้าของโครงการ และผู้ให้กู้ ควรรู้ก่อนตัดสินใจครับ

1) กรรมสิทธิ์และสิทธิในที่ดิน

ตรวจ โฉนด/หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (เช่น โฉนด น.ส.3ก.) ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของโดยชอบหรือไม่ เช็ก ภาระผูกพัน: จำนอง ภาระจำยอม ทางสาธารณะ คำสั่งศาล อายัด ไล่ ประวัติการโอน (Chain of Title) ให้ต่อเนื่อง ไม่มีช่องว่างน่าสงสัย ระวังที่ดินประเภทพิเศษ เช่น ส.ป.ก. ที่ป่าสงวน เขตเวนคืน ซึ่งโอนหรือใช้ประโยชน์จำกัด

2) ผังเมือง–ควบคุมอาคาร–การใช้ประโยชน์

ใช้ประโยชน์ตรงตาม ผังเมือง/กฎหมายควบคุมอาคาร หรือไม่ (สีผังเมือง ความสูง ระยะร่น ที่ว่าง ฯลฯ) สิ่งปลูกสร้างเดิม มีใบอนุญาตถูกต้อง และสร้างตรงแบบหรือไม่ ตรวจ EIA/IEE (ถ้าเข้าเกณฑ์) และข้อกำหนดท้องถิ่น (เทศบาล/อบต.) สำรวจโครงการสาธารณูปโภคในอนาคตที่อาจ จำกัดการใช้ หรือ เพิ่มมูลค่า ได้

3) สัญญาและภาระผูกพันเชิงธุรกรรม

สัญญาเช่า/สิทธิผู้เช่า: ระยะเวลา ค่าเช่าค้าง สิทธิเลิกสัญญา สิทธิซื้อก่อน (ROFR) สัญญาบริการ ที่ผูกกับทรัพย์สิน (บริหารอาคาร/ซ่อมบำรุง/รักษาความปลอดภัย) สัญญาจะซื้อจะขาย/สัญญาซื้อขาย: ข้อความรับรอง (Reps & Warranties), เงื่อนไขบังคับก่อน (Conditions Precedent), ค่าปรับ–ชดใช้ค่าเสียหาย–การรับประกัน (Indemnity)

4) สิ่งแวดล้อมและกฎระเบียบ

ตรวจรายงาน สิ่งแวดล้อม/การปนเปื้อน (ถ้ามีประวัติเป็นโรงงาน/ปั๊ม/โกดังสารเคมี) นโยบายการจัดการของเสีย สารอันตราย ระบบน้ำเสีย–อากาศเสีย ถูกกฎหมายหรือไม่ ความเสี่ยง ความรับผิดย้อนหลัง ต่อผู้ครอบครอง/ผู้ซื้อรายใหม่

5) ภาษีและต้นทุนทางอ้อม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คงค้างหรือไม่ ค่าโอน อากร/อัตราภาษีธุรกรรม และค่าธรรมเนียมที่ดินในวันโอน (ใช้อัตราตามกฎหมายวันที่ทำธุรกรรม) ค่าบำรุงสาธารณะ/ค่าส่วนกลางและ หนี้ค้าง ของนิติบุคคลหมู่บ้าน/อาคารชุด

6) ข้อพิพาทและการดำเนินคดี

คดีความที่อยู่ระหว่างพิจารณา คดีแพ่ง/ปกครอง/แรงงาน/อาญา ที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน ข้อพิพาทแนวเขต–รุกล้ำ–ทางจำเป็น–น้ำสาธารณะ ประวัติการ เคลมประกัน ที่อาจสะท้อนปัญหาโครงสร้างหรือระบบ

7) นิติบุคคลและอำนาจลงนาม (กรณีคู่สัญญาเป็นบริษัท/ทรัสต์/มรดก)

ตรวจ อำนาจกรรมการ–ผู้มีอำนาจลงนาม เอกสารมติ/หนังสือมอบอำนาจ เงื่อนไขจาก ผู้ให้กู้เดิม หรือพันธสัญญา (Covenants) ที่ห้ามโอน/ห้ามก่อภาระเพิ่ม

8) ปิดดีลและหลังโอน

เช็กลิสต์เอกสารโอน–จดทะเบียน ที่กรมที่ดิน/สำนักงานที่เกี่ยวข้อง พิจารณา ประกันความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์ (Title Insurance) (ถ้ามีผลิตภัณฑ์ในตลาดที่เหมาะสม) เงื่อนไข หลังโอน: การส่งมอบพื้นที่/ทรัพย์สิน/สัญญาเช่า/หนังสือรับประกัน/คู่มือระบบอาคาร

สัญญาณอันตราย (Red Flags) ที่พบเจอบ่อย 🚩

ราคาต่ำผิดปกติแต่เอกสาร ขอเลื่อนนัดตรวจ/ไม่ยอมให้คัดสำเนา แบบก่อสร้าง “ไม่ตรงของจริง” หรือ ไม่มีใบอนุญาต มี ผู้ครอบครองอยู่เดิม แต่ไม่มีเอกสารยืนยันสิทธิ/สัญญาเช่าชัดเจน ที่ดินติด ลำราง/ทางสาธารณะ หรืออยู่ใน แนวเวนคืน โดยไม่แจ้ง ค้างค่าส่วนกลาง/ภาษี และไม่มีข้อตกลงหักกลบในวันโอน

Mini-Checklist ก่อนเซ็นหรือโอน ✅

คัด โฉนดตัวจริง + สารบัญจดทะเบียน ล่าสุด หนังสือรับรองบริษัท/มติอนุมัติ/หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) ผลตรวจ ผังเมือง–ควบคุมอาคาร–EIA/IEE (ถ้าเกี่ยว) รายชื่อ ภาระผูกพันทั้งหมด (จำนอง/จำยอม/อายัด/คดี) สัญญาเช่า–สัญญาบริการ–งบค่าส่วนกลาง ย้อนหลัง ใบอนุญาตก่อสร้าง/แบบอนุมัติ/ใบตรวจรับ/ใบรับรองระบบ รายงานสิ่งแวดล้อม/ผลทดสอบพื้นดิน–น้ำ (พื้นที่เสี่ยง) ภาษี–ค่าโอน–ค่าธรรมเนียม ที่ต้องชำระในวันโอน รายการทรัพย์สินที่ส่งมอบ (Fixtures/ระบบ/กุญแจ/คีย์การ์ด) เงื่อนไขหลังโอน–การรับประกัน–ค่าปรับกรณีผิดนัด

เคล็ดลับมืออาชีพ

กำหนด เงื่อนไขบังคับก่อน (CPs) ในสัญญาจะซื้อจะขาย เช่น ผู้ขายต้องล้างหนี้ค้าง/แก้ไขผิดกฎหมาย/ให้หลักฐานครบ ก่อนวันโอน ใส่ Representations & Warranties + Indemnity ให้ครอบคลุมข้อเท็จจริงสำคัญและความเสียหายที่ซ่อนเร้น ทำ Site Walkthrough แบบเทคนิค + กฎหมาย ร่วมกับวิศวกร/สถาปนิก เพื่อให้ภาพรวมครบทั้งโครงสร้างและเอกสาร

ถ้าคุณกำลังจะซื้อ ขาย หรือให้เช่าอสังหาฯ มูลค่าสูง การทำ Due Diligence ที่ดีคือ เกราะป้องกันความเสี่ยง และช่วยให้คุณ เจรจาราคา–เงื่อนไข ได้อย่างมีข้อมูลครบถ้วน

หากต้องการ เช็กลิสต์เวอร์ชันพิมพ์ได้ หรืออยากให้ช่วย รีวิวสัญญา/เอกสารก่อนโอน อินบ็อกซ์มาได้เลยครับ ยินดีช่วยตรวจแบบละเอียดเป็นกรณี ๆ ไป 🙂

#อสังหาริมทรัพย์ #DueDiligence #ตรวจสอบสถานะ #ทนายความ #กฎหมายอสังหา #ซื้อขายคอนโด #ซื้อขายที่ดิน #ลงทุนอสังหา #ThaiLaw #RealEstateThailand