---

บทนำ

ในทางกฎหมายไทย โดยเฉพาะเมื่อพูดถึง “สิ่งปลูกสร้าง” ที่ปลูกอยู่บน “ที่ดิน” นั้น มักเกิดคำถามสำคัญว่า สามารถ “โอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคาร” โดยไม่รวมที่ดินได้หรือไม่ เช่น กรณีที่มีการขายหรือให้เฉพาะตัวตึก อาคารโรงงาน หรือบ้าน โดยเจ้าของที่ดินไม่ประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปด้วย
บทความนี้จะมาไขข้อสงสัยในประเด็นดังกล่าว พร้อมอธิบายขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน

---

1. หลักกฎหมายเบื้องต้นเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง:

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139:

“เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ย่อมเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย เว้นแต่จะมีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น”

คำอธิบาย: โดยหลักทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดินนั้นด้วย เว้นแต่จะมีข้อตกลงแยกสิทธิ หรือสิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นของบุคคลอื่นที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น ผู้เช่าหรือผู้รับสิทธิอื่น

---

2. โอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคารโดยไม่รวมที่ดิน ทำได้หรือไม่?

คำตอบคือ “สามารถทำได้” แต่ต้องมีเงื่อนไขหรือองค์ประกอบตามกฎหมายดังนี้:

กรณีที่ทำได้

• เจ้าของที่ดิน ยินยอมแยกกรรมสิทธิ์ ตัวอาคารออกจากที่ดิน
• สิ่งปลูกสร้างนั้น มิได้เป็นของเจ้าของที่ดิน แต่เป็นของผู้เช่าที่ดิน หรือผู้ที่มีสิทธิใช้ที่ดินจากเจ้าของ
• มี ข้อตกลงชัดเจน ระหว่างคู่สัญญาว่าจะแยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ตัวอย่าง:
เจ้าของที่ดินตกลงให้บุคคลหนึ่งปลูกอาคารบนที่ดินโดยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปด้วย แต่อนุญาตให้ผู้นั้นเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเอง ต่อมา เจ้าของสิ่งปลูกสร้างประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคารให้บุคคลอื่น ก็สามารถดำเนินการได้ โดยต้องมีการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน

---

3. ต้องจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างหรือไม่?

คำตอบคือ “ต้องจดทะเบียน”

แม้จะไม่โอนที่ดิน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างถือว่าเป็น “อสังหาริมทรัพย์” ตามกฎหมาย ซึ่งต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง

“อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือฝังอยู่ในดินเป็นการถาวร และรวมถึงสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับทรัพย์เช่นว่านั้น”

---

4. ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ณ สำนักงานที่ดิน

เอกสารที่ต้องใช้

1. หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง (เช่น ใบอนุญาตปลูกสร้าง, สัญญาก่อสร้าง)
2. หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ให้แยกกรรมสิทธิ์และโอนตัวอาคาร
3. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้โอนและผู้รับโอน
4. แบบแปลนสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี)
5. สัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียม

• ค่าจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน
• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (เฉพาะกรณีที่มีค่าตอบแทน)

---

5. ข้อควรระวังทางกฎหมายและสิทธิในการใช้ที่ดิน

การโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวอาคาร ไม่ก่อให้เกิดสิทธิในที่ดินโดยอัตโนมัติ
ผู้ซื้ออาคารจึงควร:

• ทำ สัญญาเช่าที่ดิน หรือ
• ขอสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดิน (เช่น สิทธิอาศัย, สิทธิเหนือพื้นดิน)
  เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต เช่น เจ้าของที่ดินไม่ต่ออายุสัญญา หรือมีข้อพิพาทเรื่องการใช้ที่ดินร่วมกับเจ้าของอาคาร

---

6. สรุปแนวทางการดำเนินการ

ประเด็น คำแนะนำ

สามารถโอนเฉพาะตัวอาคารได้หรือไม่ ทำได้

หากมีข้อตกลงแยกกรรมสิทธิ์จากที่ดินหรือเจ้าของที่ดินยินยอม ต้องจดทะเบียนหรือไม่ ต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง สัญญา, หนังสือยินยอมเจ้าของที่ดิน, สำเนาบัตร, แบบแปลน

ควรทำสัญญาอะไรเพิ่มหรือไม่ ควรทำสัญญาเช่าที่ดินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน

ความเสี่ยงหากไม่มีสิทธิใช้ที่ดิน เสี่ยงถูกฟ้องให้รื้อถอน หรือขัดแย้งกับเจ้าของที่ดินภายหลัง

---

บทส่งท้าย

การโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะอาคารโดยไม่รวมที่ดิน เป็นแนวทางที่สามารถทำได้ทางกฎหมาย แต่ต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังและโปร่งใส โดยเฉพาะการได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน และมีสัญญาใช้งานที่ดินรองรับอย่างชัดเจน

หากท่านกำลังอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ ควรปรึกษาทนายความหรือนิติกรเพื่อวางแผนการโอนอย่างเหมาะสม ป้องกันข้อพิพาทในอนาคต

---

หากคุณต้องการ แบบฟอร์มหนังสือยินยอม หรือ สัญญาเช่าที่ดินประกอบการโอน ผมสามารถจัดเตรียมให้เพิ่มเติมได้ครับ