สัญญาเช่าที่ดินทั่วไปและสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมจะต้องจดทะเบียนการเช่าหรือไม่

สัญญาเช่าที่ดินทั่วไปและสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม จะต้องจดทะเบียนการเช่าหรือไม่ 

สัญญาเช่าที่ดิน 

ที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 

ส่วนการเช่าที่ดินนั้นกฎหมายระบุให้การเช่าที่ดิน (เช่าอสังหาริมทรัพย์) จะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และเนื่องจากสัญญาเช่าที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนจึงต้องลงลายมือชื่อทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่า ด้วยเหตุแต่ละฝ่ายต่างมีสิทธิและหน้าที่ที่ต้องปฏิบัติต่างตอบแทนกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 

ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 

เว้นแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา เช่น ยกกรรมสิทธิ์ในตึกที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าทันทีหรือภายหน้าเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า (เทียบคำพิพากษาฎีกา 561/2488) เป็นต้น และสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง ตามนัยคำพิพากษาฎีกา 2526/2531 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าว ก็ต้องตกทอดไปยังทายาท

ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาเช่าที่ดินคู่สัญญาพึงออกใช้เสมอกันทั้งสองฝ่าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 539 และคู่สัญญาสามารถตกลงให้แตกต่างไปจากบทบัญญัตินี้ได้ เช่น จะตกลงให้ฝ่ายผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารับผิดค่าฤชาธรรมเนียมแต่ฝ่ายเดียวก็ได้ 

อย่างไรก็ดี ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานาน กว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 

ส่วนการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม 

การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม 

ได้มีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง กล่าวคือ พระราชบัญญัติการเช่าที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 

การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมนั้น มีความหมายว่า การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมที่มีกำหนดไว้เกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปี ซึ่งมีระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานกว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ (ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาตรา 3) 

การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมนั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าจะเป็นโมฆะ (ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาตรา 4) 

ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดินตามกฎหมาย (ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาตรา 5) 

สิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 สามารถนำไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ (ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาตรา 6)